1.自然人股东以土地房产出资的涉税探讨

假设前文案例中自然人股东张三也以房产出资入股蜀国公司，占比

个人在出资及过户登记过程都有哪些手续和流程 ？

非货币出资过程张三需要缴纳哪些税？交多少税呢？

（1）操作流程简要如下

第一步，张三前期准备与协议签署

首先，张三需要确保其房产权属清晰，持有合法的《不动产权证书》，

随后，张三需与蜀国公司签订《投资入股协议》，明确约定以房产作价

第二步，公司内部决策

蜀国公司需要召开股东会，形成同意接受张三以房产出资的股东会决

第三步，资产评估

根据法律规定，用于出资的非货币资产应当进行评估。张三需聘请有资质的资产评估机构，对房产出具资产评估报告。最终的出资额将以这份报告的评估值为依据。

第四步，不动产过户登记

这是物权转移的核心环节，需要张三和蜀国公司共同向不动产所在地的登记机构申请。

第五步，工商变更备案

在房产过户至蜀国公司名下后，公司应在30日内向市场监督管理局（工商部门）办理注册资本、实收资本及股东信息的变更登记，使此次出资在法律上和程序上最终完成。

（2）税款计算及政策依据

在税务层面，个人以房产投资入股，通常要视为“转让房产”和“投资入股”两个行为同时发生。就以张三房产评估价200万为例（假设原购置成本为100万）进行测算。

其一，增值税

个人消费购买满两年的住房免征增值税。

假设张三是持有超2年住房投资入股，则增值税暂按0计算。

若张三转让的是非住宅（例如商铺、办公楼、厂房等）则需要缴纳增值税，应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或作价）÷（1+5%）×5%

其二，个人所得税

按“财产转让所得”征税，税率为20%。应纳税额=（转让收入-房产

若无法提供完整原值凭证，可能按核定征收（例如1%～3%）。

根据“财税〔2015〕41号”《财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》：纳税人一次性缴税有困难的，可确定分期缴纳计划并备案后，在应税行为发生起5年内分期缴纳个税。当个人通过非货币性资产投资并获得现金补价时，该笔现金收入需优先用于履行纳税义务。若现金补价不足以覆盖全部税款，其差额部分允许纳税人申请分期缴纳。本案例中张三是新设立出资，不涉及收到现金。

重要优惠政策详解：如果个人将自己使用年限超过5年，并且该住房是其家庭唯一用于日常生活居住的房产进行转让的话，那么针对此次转让所获得的收益部分，国家将实行免征个人所得税的优惠政策。这一政策充分考虑到了居民基本生活需求与税收公平性原则，旨在减轻民众在改善居住条件或因特殊原因需处置长期自住物业时可能面临的税负压力。

其三，土地增值税

土地增值税适用于那些转让国有土地使用权、地上房子和各种附着物（简单说就是“房地产”），并且赚到钱的单位或个人。但国家为了支持公民改善住房条件，避免对基本居住需求重复征税，出台了一系列针对个人销售住房的免税政策。根据财政部国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）的相关规定：

①个人销售住房无论持有年限、面积大小、第几套房，一律暂免征收土地增值税；

②但个人销售非住房，如销售商业地产、工业厂房等，仍需按规定缴纳土地增值税；

③征收方式可能简化，如按核定征收率（5%～10%）计算等。因为土地增值税的具体征管细节由各省、自治区、直辖市具体规定。因此，读者需要关注自己所在地区的具体政策。

本文中，暂定张三是个人住宅，故不用缴纳土地增值税。

其四，印花税

按“产权转移书据”税目缴纳。计算方式：200万*0.05%=0.1万元。

但关于个人销售或购买住房暂免征收印花税，政策依据是“财税〔2008〕137号”《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》。

因此暂定张三是个人住宅，不用缴纳印花税。若本文中张三的200万是非住房（例如商铺、办公楼、厂房等）投资入股的，需要缴纳印花税。